주택임대차보호법 최우선변제금액 체크

세입자에게 전세 보증금은 절대적입니다. 따라서 혹시라도 집주인에게 일이 생겨 소중한 보증금을 돌려받지 못한다는 것은 상상하기도 힘든 일입니다. 이런 상황을 잘 아는지라 정부에서도 이를 예방하고 보호할 법을 마련해두었습니다. 바로 주택임대차보호법입니다.

 

 

좀 더 세부적으로 살펴보면 주택임대차보호법 최우선변제금액이란게 존재하는데, 만약 집주인이 채무를 변제하지 못해 집이 경매에 넘어가더라도 이 정도는 무조건 세입자에게 줘라 하는 금액이 있답니다. 이 금액은 지역마다 차이가 있습니다.

 

 

주택임대차보호법

 

 

주택임대차보호법이란 주거 목적의 건물에 임대차 계약이 이뤄질 때 지켜야 할 법입니다. 목적은 모든 국민이 안정적인 주거를 할 수 있도록 도와주기 위함입니다.

 

 

법인의 임대차, 일시 사용 임대차는 적용 제외도고 주거용 건물의 전부 혹은 일부에 대한 임대차만 적용 대상입니다.

 

보증금을 보호받기 위해서는?

 

 

 

나의 보증금을 보호받기 위해 제일 중요한 것은 전입신고와 확정일자입니다. 전입신고는 단순히 이사를 왔다는 것을 증명하는 것뿐 아니라 내가 살고 있는 동안엔 주인이 바뀌더라도 내 임대차 계약의 효력이 존속되어 집을 비워줄 필요가 없다는 것을 의미합니다. 대항력이죠.

 

 

확정일자는 인터넷 법원에서 할 수도 있고 전입신고시 함께 처리할 수도 있습니다. 임대차 계약한 날짜를 확인하고 거기에 도장 하나 찍어주지만 경매에서 우선순위배당에 참가하여 우선적으로 주택임대차보호법 최우선변제금액을 받을 수 있기 때문에 매우 중요합니다.

 

 

드물게 집주인이 계약기간 종료에도 보증금을 내어주지 않을 경우 법적 갈등을 겪게 됩니다. 이때 임차인은 임대인과 무관한게 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청 가능합니다. 이로써 거주하지 않고 주민등록이 변경되더라도 대항력과 우선변제권을 유지해주므로 주택임대차보호법 최우선변제금액에서 중요합니다.

 

 

이후에도 집주인이 보증금을 주지 않는다면 임대보증금 반환의 소를 제기해야 합니다. 이에 대한 판결을 받고 부동산 강제경매 신청을 할 수 있습니다. 이때 법정이자도 청구에서 받을 수 있습니다. 최후의 방법이긴 하지만 확실한 방법이기도 합니다.

 

최우선 변제금액

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금액의 의미를 살펴보면 만약 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 경우 내가 낸 보증금 중 최우선으로 받을 수 있는 금액을 의미합니다. 다 받을 수 있으면 좋지만 최소한 이만큼은 주겠다는 거죠. 앞서 말씀드린 것처럼 이때 전입신고는 필수입니다.

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금액은 지역마다 차이가 있다고 말씀드렸습니다. 보증금 범위도 존재하기 때문에 자신이 거주하는 지역의 금액을 알아야 할 필요가 있습니다. 예를 들어 서울시에 1억 1천만원이내의 보증금을 낸 세입자라면 우선 변제금액은 23,700만원입니다.

 

 

최우선변제 적용 보증금에 해당할 경우 소액 임차인이 됩니다. 수도권(세종, 용인, 화성 포함)의 소액 보증금 범위는 1억원까지이고 주택임대차보호법 최우선변제금액은 3,400만원입니다. 광역시는 6,000만원 이하일 경우 2,000만원까지, 그 외 지역은 5,000만 이하일 경우 1,700만원까지 보호됩니다.

 

최우선변제금액 기준시점

 

 

주택임대차보호법은 상대적으로 을의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 것으로 민법보다 상위법, 특별법의 지위에 있습니다. 임차인의 최소한의 권리를 위한 것으로 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 해야합니다. 이때 기준 시점은 임대차계약 체결 시점이 아닌 근저당권 등 담보물건의 최초 설정일자입니다.

 

상가임대차보호법 최우선변제금액

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금액을 알아보니 상가임대차보호법은 어떤지 궁금해집니다. 상가의 임대차보호법 적용 보증금은 환산보증금을 기준으로 합니다.

 

 

주택임대차보호법과 가장 다른 점이죠. (월 차임 * 100)+보증금으로 계산하는데, 보증금 2천에 90월세면 2,000+(90*100) 해서 11,000만원이 됩니다.

 

 

이때 확정일자는 없어도 배당요구는 꼭 해야 합니다. 배당요구 종기까지 대항력을 유지해야 최우선변제권 행사가 가능합니다.

 

 

대항력은 임도 및 사업자등록입니다. 최우선 변제액은 건물가액의 1/2까지 가능합니다. 서울시 기준 6억 1천만원 이하/보증금 6,500만원 이하의 경우 최우선 변제금액은 2,200만원입니다.

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금액에 대한 내용은 지속적으로 업데이트를 할 필요가 있습니다. 끊임없는 개정에 의해 소액임차인의 범위와 최우선변제금액이 상향되기 때문입니다. 그러나 말씀드린 것처럼 물권 설정 시점이 기준점이므로 이를 주의해야 할 필요가 있습니다.